一、项目具体需求说明
（一）服务范围
启东火车站站前广场物业管理范围包括站前广场（包括站前中央广场、火车站东侧社会停车场、公交车停车场和进站口平台匝道），合计面积97128平方米；地下室停车场（包括地下社会车辆停车场及地下出租车停车场），合计面积15170平方米以及火车站站前部分国道345路段。
备注：图中红色虚线为站前广场管理范围（图中方框内打叉区域为铁路方停车场，非站前管理区域，详见附件）
（二）服务内容
1.负责在启东火车站站前广场区域内的绿化养护、火车站站内区域绿植盆栽养护、水电维修工作；
2.负责站前广场、地下室、公共厕所、公共电梯、公共通道等所有保洁工作；
3.负责启东火车站站前广场区域内的垃圾清运、管道疏通工作；
4.负责启东火车站站前广场区域内电设备、消控设备、智能化设备的维保工作；
5.完成采购人交代的中心工作事项（如创文、创卫等）；
6.采购人赋予的与物业服务有关的其他任务。
（三）人员配置
本项目拟配置作业人员共计9名，主要人员配备与要求，其他人员自行配备。
序号 |
部门 |
岗位名称 |
人员 数量 |
要求 |
岗位时间 |
工作时间 （小时） |
1 |
综合 管理 |
项目 负责人 |
1 |
专职服务 该项目 |
8:30-17:30 |
5.5天/周 |
2 |
保洁部 |
地面 保洁员 |
4 |
做好站前广场地面清洁工作，要求有一名持有机动车驾驶证 |
6:30-17:00 |
5.5天/周 |
3 |
地下室保洁员 |
2 |
做好地下室清洁工作 |
6：30-17:00 |
5.5天/周 |
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4 |
工程部 |
工程设备 维修 |
1 |
持证上岗 |
根据工作需求上岗 |
接到通知后，必须在两小时内到达现场 |
5 |
园林绿化 |
1 |
有2年以上从业工作经验者 |
根据工作需求上岗 |
接到通知后，必须在两小时内到达现场 |
|
6 |
合计 |
9人 |
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注：1.成交供应商需在签订合同前向采购人提供拟投入的本项目主要人员（9人）相应上岗证书及自行配备的其他人员名单，须满足本项目的人员需求，如不能提供或提供不全的，视为不能响应磋商文件需求，采购人有权取消成交供应商中标资格，并履约保证金不予退回，一切损失由成交供应商自行承担。 2.成交供应商提供服务人员不得少于9人，且身体健康，无犯罪记录，所有人员安全管理意外事故均由成交供应商自行承担，采购人不承担类似责任。 3.成交供应商要通过实名制考勤设备进行月考勤管理，并做好记录，次月之前交给采购人进行核查，最终以考勤表作为实际付款结算依据。 |
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（四）物业管理的服务内容及要求
1.综合管理：物业管理服务范围内，建立各类管理制度，要求各项配备到位、管理科学规范、沟通渠道畅通、创优目标明确。
2.工程维修管理：物业共用部位及公用设施部位的维修、养护。
2.1物业共用设施设备的日常维护保养。具体包括：共用的室内上下水管道、落水管、污水管、雨水管、共用照明、楼道灯、应急灯、避雷装置、水箱、楼内的给排水系统、供配电系统、各类管道的疏通维护。有检测审查要求并应由采购人实施的必须在到期前2个月提醒采购人实施。
2.2物业附属建筑物、构筑物的日常维护和管理。具体包括：周边道路、广场、公交站点、附属楼及配套设施用房、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、停车场、景观灯及路灯、道闸门及围墙、护栏等。
2.3其他设施设备管理服务：
2.3.1电梯运行维保
（1）服务内容：电梯包含4台扶梯和1台升降梯，对电梯运行管理和机房设备、井道系统、轿厢设备日常运行管理、系统检查、调整、润滑、维修、检修及保养及应急救援工作；
（2）维保方式：半包服务模式，如设备维修想更换零配件，单件300元（含）以内的配件更换费用由供应商自行承担。单件300元以上的配件需更换，需立即告知采购人，材料由采购人负责，由成交供应商实施维修；
（3）服务标准：维保质量应符合国家法律法规和省、地方标准等现行标准。
（4）服务要求
①建立电梯运行管理、设备维护、安全管理制度。严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，做到电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；
②落实安全运行和岗位责任制；
③加强日常工作巡查，每日对电梯运行情况进行检查，发现异常，及时维修处理。每次维修保养结束后，须向采购人提供详细的维修保养记录，记录维保内容、发现问题、处理方法及结果；
④演练并熟悉执行电梯故障应急预案，电梯出现故障，物管人员3分钟内到场应急处理，同时及时处理；
⑤建立电梯运行档案，完整记录电梯维修、保养和运行状况等内容；
⑥成交供应商为采购人建立电梯基础档案,检测、年审、巡检、保养、维修等的档案,按行业及采购人相关要求整理、保存。指导及协助采购人完善电梯管理相关工作,共同迎接电梯相关的安全检查；
⑦配合政府主管部门实施年检且保证电梯年检通过（费用由成交供应商承担），如因维保质量原因未能通过定期检测或年检的，发生的复检费用由成交供应商负责；
⑧服务期间，成交供应商承担维保电梯发生的非人为因素引起的一切事故责任及维保过程中的施工安全责任。未经采购人允许，成交供应商不得带领无关人员进入电梯机房、轿顶及底坑，由此发生的一切安全责任由成交供应商自行承担。
2.3.2消防设施设备维保
（1）服务内容：负责管辖区域内消防监控系统、消防设备配套使用情况及定期检查，排除存在安全隐患。对消防监控系统、火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内灭火栓、新风系统、排防烟系统、安全疏散应急系统、防火门系统、二氧化碳等灭火系统等其他需要维修保养的消防设备设施（以现场实际消防设施为准）进行日常巡查和维保。
（2）维保方式：半包服务模式，如设备维修想更换零配件，单件300元（含）以内的配件更换费用由供应商自行承担。单件300元以上的配件需更换，需立即告知采购人，材料由采购人负责，由成交供应商实施维修。
（3）服务标准：应符合国家法律法规和省、地方标准等现行标准。
（4）服务要求
①严格执行消防法规，建立消防设施设备管理制度，建立月、季、年巡检登记制度，确保整个系统处于良好的状态；
②定期检查保养消防设施设备，重点部位、重点设备每周检查一次，一般设备每月检查一次，每季对系统进行全面巡查一次，重大节日增加检查次数。发现问题及时维修，确保质量达到消防要求、保证系统开通率及完好率，提供每次维保记录及整改前后的记录；
③在巡查、巡检中发现建筑消防设施存在问题、故障，或接到采购人通知要求维修的，能够当场修复的应当立即修复解决；没有条件立即修复解决的，应当在24小时内组织维修，尽快排除故障，同时采用备选应急预案保障维修期间内消防系统正常工作；
④成交供应商应通过消防维保技术服务，延长消防设备的使用寿命，减少静态损耗，降低设备的更新维修费用，保证系统开通率和完好率，确保消防设备的运行安全、可靠；
⑤演练并熟悉执行消防事故应急预案。
2.3.3智能化设施维保
服务内容：负责管辖区域内机房工程系统、视频监控系统、信息发布系统、背景音乐系统、一卡通门禁系统、周界报警系统、综合布线系统、多媒体会议系统等智能化设施进行日常巡查和维保，排除存在的安全隐患。
维保方式：半包服务模式，如设备维修想更换零配件，单件300元（含）以内的配件更换费用由供应商自行承担。单件300元以上的配件需更换，需立即告知采购人，材料由采购人负责，由成交供应商实施维修。
（3）服务标准：维保质量应符合国家法律法规和省、地方标准等现行标准。
（4）服务要求
①建立智能化设施设备管理制度，建立月、季、年巡检登记制度，确保整个系统处于良好的状态；
②按要求及时启闭相关智能化设备，故障时维修人员应立即到场维修，并做好检查、维修记录，确保火车站运行秩序良好、安全；
③落实安全运行和岗位责任制；
④定期清理设备灰尘，查看设备信号线缆是否氧化，做好防腐防潮防氧化措施，做好定期巡检，随时发现问题并解决问题；
⑤查看各项设备运行是否正常，检查设备电源指示灯运行是否正常等，确保系统正常运行不影响正常使用；
⑥加强日常工作巡查，每日对智能化设备运行情况进行检查，发现异常，设备故障及时处理，每次维修保养结束后，须向采购人提供详细的维修保养记录，记录维保内容、发现问题、处理方法及结果。
2.4工程维修费用
单件300元（含）以内的零星维修，包括但不限于：大厅、会议、办公桌椅等办公设备的维修，扶手栏杆的除锈、上漆，门锁、零星面砖和地砖的更换，水管更换、电气设备更换，墙面漆脱落粉刷，门窗、道路、照明系统等的零星维修和管理。有检测审查要求并应由采购人实施的必须在到期前2个月提醒采购人实施。单件300元以上，材料由采购人负责，由成交供应商实施维修。其他大型维修由采购人负责，成交供应商负责提醒、协助和管理。
3.环境卫生保洁管理服务
（1）服务内容：负责站前广场、地下室、公共厕所、公共电梯、公共通道等所有保洁工作。火车站有三个垃圾清运点，需要定期清运以及下水道吸粪,吸粪正常情况下两个月抽一次,雨季期需一个半月抽一次。
2.服务标准和质量要求
（1）建立环境卫生管理制度，制定每月保洁工作计划，落实检查制度，形成检查登记台账；
（2）实行标准化的清扫保洁（含节假日），每天专人负责检查站前广场、地下室、公共厕所、公共电梯、公共通道等所有公共区域保持清洁；
（3）每月对站内地面进行一次全面保养维护，发现公共区域地面有破损、开裂、起壳等情况进行统计整理报修。保证其干净、光亮。各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；景观灯、路灯表面干净无污渍；
（4）火车站有三个垃圾清运点，需要定期清运以及下水道吸粪，吸粪正常情况下两个月抽一次,雨季期需一个半月抽一次。招标项目区域范围内垃圾实行分类袋装化，每天及时收集清理垃圾桶、果皮箱垃圾，集中堆放在指定地点。清运垃圾应避开人流高峰，清运时确保无飘洒、无异味、无满溢和无渗水等现象。每日收集垃圾1次，垃圾日产日清；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹。确保火车站广场、站内和卫生包干区容貌整洁；
（5）每周负责保洁区域的墙面清理一次，清除蜘蛛网，擦门、窗、玻璃、贴角线、各类仪器开关，清洁空调表面及出风口外侧；
（6）供应商派2名保洁人员每天负责检查地下室卫生，地面干净无杂物、无积水、无烟头、纸屑、瓜皮果壳等各类垃圾或杂物；
（7）卫生保洁标示标识内容齐全规范、张贴明显清晰；
（8）及时落实采购人要求的其它合理服务事项。
4.绿化养护管理
（1）服务标准：启东火车站广场绿化面积34457㎡；停车场东侧绿化面积1530㎡；345国道外侧5m绿化面积1050㎡。参照《江苏省城市园林绿化植物养护技术规定》确定一级标准，负责火车站广场绿化养护以及火车站站内区域绿植盆栽养护。
（2）养护内容
①除草与保洁：绿地范围内基本无杂草、枯草（杂草率<25%）、草坪覆盖率100%，做到除早、除小、除净，如有空缺应请及时重播或补种。不得随意使用化学除草剂。树木无藤蔓缠绕。无火灾隐患，苗木无人为损害，绿地内环境整洁，无乱贴乱画，无污物，及时清理遗弃在草坪及苗木上的白色污染物及杂物。正常养护时，修剪的草坪、除去的杂草和枯枝叶等应集中统一处理，运出绿地用地以外，具体地点由供应商自行考虑。供应商不得将修剪的草坪、除去的杂草和枯枝叶等丢弃在平台、道路上。绿地定期修剪、除草，绿植枯萎死亡的区域要及时补种，保持绿化范围整洁、卫生、无烟头、纸屑、瓜皮果壳等各类垃圾或杂物。
②乔木（大、小乔木）：生长健壮，树冠完整，树形优美。分枝点合适，无枯枝死权；主侧枝分布匀称、数量适宜；修剪及时、合理，内膛不乱，通风透光。树木不歪斜(造型树木除外)。叶片大小、颜色正常，无黄叶、焦叶、卷叶。无缺株、死株。无可视的病虫危害症状，被害株率≤2%，地下害虫≤2头/㎡。如出现死亡树木，及时报批清理，根据季节及时补种，补苗一律按原品种、原规格、原密度补栽到位。
③地被：多年生地被植物生长健壮，株行距适宜，整齐。无缺株、倒伏。无可视的病虫危害症状，被害株率≤2%，地下害虫≤2头/㎡。
④草坪：外观整齐，边缘线清晰，生长旺盛，草根不裸露；无可视斑秃；生长季节不枯黄，修剪及时，绿地内杂草率≤2%。无可视的病虫危害症状，被害株率≤2%，地下害虫≤2头/㎡。
⑤根据季节和实际，对绿化树木进行适时浇水、喷水、抗旱，确保正常生长，花坛里无积水，坑坑洼洼必须及时填平疏通排水，确保雨后积水及时排除，室内绿植盆栽一周需确保浇水一次，室外绿化每月至少进行一次修剪养护，保持土壤常年疏松，无板结，松土深度不伤根系。
⑥支撑加固及树木扶正：新栽、高大、浅根系树木设支撑加固，倾斜树木及时扶正，尤其要加强台风季节树木防倾斜倒伏的措施。
⑦根据不同树种的习性和景观配置要求，适时修剪。绿地内乔木修剪，要体现群落结构、景观层次。乔木按习性及时抹芽、去蘖、疏枝，做到无明显徒长枝、病虫枝、交叉枝、下垂枝、扭伤枝、枯枝烂头。对于剪口直径大于15㎝的粗壮大枝，要分段截枝，以防树枝撕裂，应将入侵道路建筑限界，遮挡交通标志、影响视距的枝条及时修剪。
⑧施肥每年不少于三次。具体按采购人要求执行，施肥宜春、秋季实施，采用复合肥（N、P、K 总含量不小于 25%）。
⑨防冻涂白：每年入冬前对所有乔木进行一次涂白，高度按养护标准进行涂白，涂白液按要求配比。对不耐寒植物进行防冻液的喷洒或用草帘子等进行覆盖、防冻防寒处理。
⑩排涝：及时做好雨季、恶劣天气下绿地的排水工作，确保道路场地不积水、植物不涝害、行人无安全隐患。加强雨后绿化带的检查，如遇有积水时，供应商应针对积水原因采取措施，排除绿地范围内的积水。
5.档案、资料管理：加强有关物业的档案和资料的管理。包括设备设施档案、工程图纸档案及维护维修记录(不包括采购人本部档案管理)。物业管理必须运用计算机管理，所有档案要求做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确。
6.采购人赋予的与物业服务有关的其他任务。
7.其他属于物业管理范围内的管理服务工作以及采购人临时交办的管理服务工作。
（五）物业管理目标及具体要求：
1.机构配备到位：针对物业服务范围与内容设置相应的机构组织，制作系统科学的机构组织架构图。
2.人员配备到位：物业管理企业要建立精简高效的人员编制，各岗位配置说明清楚。管理人员和水、电、电梯、消防等专业技术人员必须全面持有岗位资格证书，相关证书须交采购人指定人员确认并经采购人同意后方能上岗工作。员工统一着装，佩戴明显标志。
3.团队素质优良：成交供应商的项目负责人和业务人员必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科。各类人员应熟悉物业情况和本岗位的责任，服务主动热情，行为规范，严谨敬业，遵守职业道德规范和物业管理行业规范要求。在确保采购人需求满足的前提下，本项目要求配备各专业人员9名（必须有物业管理公司授权委托文件并经采购人审核把关）。其中主要人员要求：
①物业管理处项目负责人1名。要求具有大专学历，年龄在50周岁以下，有1年以上相关职务项目管理经验，具有较高的政治思想素质和服务水平，善于沟通协调，能服从采购人管理。主要负责统筹协调管理火车站各项日常工作，管理火车站各项工作，负责人员考勤考核，工作安排检查，信息数据统计汇总等（包括春运、创文、节气等）。
②保洁员6名。要求身体健康、会简单普通话、60周岁以下有1年以上保洁工作经验者，能够吃苦耐劳，其中清扫车驾驶员1名，要求持有机动车驾驶证。
③工程维修1名。负责水电维修和设施维修，60周岁以下，2年以上从业经验，具有相应设备操作证，熟悉水电、设施设备维修，具有较高的政治思想素质和高度责任心。
④园林绿化1名。负责绿化修剪和养护，60周岁以下，要求身体健康和高度责任心，有2年以上从业工作经验者，能够吃苦耐劳，按照《江苏省城市园林绿化植物养护技术规定》确定一级标准进行养护。
以上所有人员均身体健康、体检合格，无重大疾病和传染病。
备注：（1）上表为采购岗位和人员要求，供应商在磋商报价时综合考虑。采购人将对到岗人员进行不定时检查在岗情况，并将检查结果运用到月度考核中；
（2）为保证服务质量，成交供应商人员配置须遵守《民法典》等相关规定，避免引起劳动纠纷。确保服务人员平稳过渡，合同期内物业服务单位对本项目所有人员的更换需经采购人同意确认；
（4）设施配备到位。有与其资质相称的管理设施办公设施设备较先进完备，有完善的资金来源计划和物资装备计划，以便开展各项服务工作，具体物资装备配备有：办公设备；维修设备；保洁器具；通讯、照明用品等（对讲机、疏散照明灯）；
（5）物业服务用房的配备。根据物业管理工作需要，物业服务管理用房由采购人提供，包括办公用房、物品仓库、值班室、更衣室等。
4.人员在岗考勤要求
项目负责人必须保证每天在现场统筹协调，工作时间8：30-17:30，每周考勤不少于5.5天；保洁员工作时间6：30-17:00，每周考勤不少于5.5天；工程部人员工作时间根据需求上岗，接到通知后，两个小时内到达现场；供应商应合理安排人员。如遇春运、节假日、创文、节气等重大活动的情况，采购人要求成交供应商调增服务人员，须无条件接受。
（六）考核要求
采购人根据《考核细则》（见附件）对成交供应商的服务情况进行月度考核，最终根据考核分数进行结算。考核总分100分，考核结果95分（含）以上的支付当月全额服务费；90分（含）-95分扣除当月全额服务费用的5%；85分（含）-90分扣除当月全额服务费用的10%；80分（含）-85分扣除当月全额服务费用的20%；80分以下扣除当月全额服务费用的30%。月度考核连续两个月得分均在80分以下的，采购人有权终止合同，不承担任何赔偿责任。考核由采购人和成交供应商共同参与，《考核表》需经双方代表共同签字确认。
在合同履行过程中，因成交供应商原因造成重大安全事故或重大不良影响及舆情的，采购人有权解除合同。
二、预算金额：119万元/年。
三、服务期限：一年。
四、约定事项
1.上述服务要求为最低要求，不得负偏离，否则视为无效报价。
2.市场询价表及有效的营业执照于2025年02月21日17:00前，送或寄（以邮戳为准）或者电子邮箱（以邮件收到时间为准）。送或寄的地址为：启东市经济开发区金桥路199号启东市交通事业发展中心，联系人：郁文杰，联系电话：13912263799,电子邮箱为：597337928@qq.com。
3.报价费用说明：
本项目为固定总价合同，包括以下费用：
（1）员工的工资（不得低于启东市最低工资标准）、五险一金、意外险等各类费用。备注：进场后，按招标人员配置要求及投标承诺，向采购人上交所有人员身份证复印件和人员排班。不得随意更换员工。
（2）办公用品费用。
（3）绿化养护、垃圾清运、设备维护维修以及水电费等相关费用。
（4）低值易耗品
①清洁工具、保洁药剂等保洁日常易耗品；
②维修工具和维修项目中玻璃胶、绝缘带、生料带、空调扎带、垫片、保温管、沙皮、小便斗电池等低值物料辅料；
（5）管理费、机械费、培训费、通讯费、服装费、胸卡、通讯器材、巡检器材、照明用品、税金、风险金；
（6）因物业管理需要应当添置的各类服务内部标识指示牌和其它设施设备的费用；
（7）为履行合同产生的其它合理费用。
备注：（1）如遇人工工资、社保、税金调整等政策性调整费用采购人按政策予以相应调整（仅限续签合同时调整一次）；
（2）采购人委托成交供应商开展的其他特约服务项目的收费办法由双方另行协商。
4.拟定支付方式及期限：
根据月度检查考核结果，采购人在次月核算上月的费用，每月全额服务费用为合同价/12。按照每季度支付（即当季度支付上季度的服务费用，扣除考核相关金额），成交供应商出具合格的税制发票、实际参保人员缴费明细表、人员花名册（有详细岗位分布与人员年龄）、实名制考勤表和经双方确认的服务合同履行报支。
5.其他：（1）请报价单位认真核算、如实报价，如发现虚假报价的，该单位今后将记入采购人招标市场的黑名单；（2）本次报价仅作为市场调研用，因此价格仅供参考；（3）本次调研询价不接收质疑函，只接收对本项目的建议。
启东市交通事业发展中心
2025年2月18日