2019前三季度启东市房地产市场运行情况简析
今年前三季度，我市房地产市场总体来说形势良好，呈现：投资开发力度稳健，销售均价稳中有升，销售增速有所回落，房屋施工面积大幅上升等特点，同时待开发土地面积大幅减少,甚至出现本年购地面积零成交等严峻问题,房地产市场的平稳发展对我市经济运行有着至关重要的作用。
一、房地产市场基本情况运行情况
（一）房地产开发投资平稳增长
1-9月，我市房地产开发投资累计实现70.34亿元，同比增长30.2%。按工程用途分：住宅完成投资65.99亿元，同比增长56.4%；办公楼完成投资4135万元，同比增长112.1%；商业营业用房完成投资2.06亿元，同比下降79.3%；其他开发完成投资1.88亿元，同比增长15%。
（二）房屋施工面积大幅增长
1-9月份，房地产施工面积884.02万平方米，同比增长17.8%。其中，住宅施工面积820.5万平方米，同比增长18.7%；90-144、90以下、144以上三种户型的施工面积比为：3.1:1.7:1。前两种种户型同比增长分别为30.2%、44.5%，144以上户型同比下降9.7%；商业营业用房施工面积28.49万平方米，同比下降21.4%；办公楼施工面积5.67万平方米，同比增长68%。
（三）销售面积同比回落
1-9月份，全市商品房销售面积183.39万平米，同比下降10.4%。其中，住宅销售面积177.86万平米，同比下降9.4%.商业营业用房面积3.49万平方米，同比下降49.4%。
从商品房销售额上看，全市商品房销售额为202.65亿元，同比下降10.4%；其中住宅销售额198.91亿元，同比下降7.6%。商业营业用房销售额2.64亿元，同比下降72.2%。截至9月份,商品房均价11050元/平方米（去年同期均价11045元/平方米）,同比增速稍有上涨,销售均价稳中有升.
销售面积同比回落的原因主要是:一基数较高。去年1-9月房地产销售面积累计204.78万平米，当月销售28万平米；其中受8月份新增御江湾庄园、蝶湖湾、恒大威尼斯等大项目的影响，8月当月销售50万平米，销量为去年最高月份，因此拉高了去年同期数。二、月均销售量不足去年。由于18年下半年连续新增大项目，整年累计销售达285.28万平米，平均月销量在23.08万平方米；而本年9月新增了滨江新城、惠萍家园、凯洪家园、车城花苑、海洪新村5个项目，全年共计15万平米销量；本月虽有新的增长点，但19年前三季度平均月销量18.7万平米，增量仍小于23.08万平米。
二、房地产开发运行中需要关注的问题
（一）土地开发和购地成交问题严峻
前三季度,我市土地购置面积出现零成交状况,土地购置大幅减少是启东市房地产市场开发消极的信号，部分在库企业去年所拍土地直至9月底仍未开发，地产商开发和购地热情大大减退。
开发商的投资意愿和热度取决于：购地成本、融资来源、融资成本、融资风险、市场需求、盈利能力等因素。所以，推出量、价俱优的地块、宽松的融资环境、住房需求旺盛都是促进大规模房地产项目的利好因素。
（二）警惕“新库存”问题
随着我市房屋施工进度的加快，可售房源不断增多，供过于求问题随之凸显。房地产防风险下政策不能“松”，认房认贷政策下换房需求的杠杆被极大压缩，不存在大幅向上动力，保持房地产市场平稳运行才是下半年大主题也是市场常态。而当下市场仍处于严格调控下，需求难以释放。我市待售面积从今年年初的26.49万平米到9月底25.51万平米，库存消化仅0.98万平米，后续我市新房市场或将面临“新库存”问题。
三、几项建议
（一）加快城市综合体开发
在城市化进程不断加快的同时，城市功能逐渐向多元化发展，城市综合体在推动中心城区功能升级，通过为城市创造更多就业机会、完善医疗和教育等公共服务资源、加快基础设施建设等多种途径增强城市综合竞争力，促进城市可持续发展。所以重视加快我市城市综合体的开发已经成为了一种必然需要。
（二）加强市场监测和预警
依据本地经济发展现状，建立一系列的监管体系，提高政策精准度与执行效果。建立新建商品房销售面积及成交均价的日、周、旬、月监测制度，及时分析研判房地产市场供求情况；相关部门要持续开展房地产市场特别是中介机构的专项整治，严厉查处和打击各种哄抬房价、发布虚假房源、捆绑搭售等违法违规行为。
（三）营造宽松融资环境，维护开发企业资金链
据市场了解，在影响房地产企业经营与发展的最主要环境因素中资金问题最为突出，“融资困难”、“资金缺乏”仍是房地产企业运行和发展中的最大难题。由于民间融资成本高，政策因素导致银行贷款减少，部分企业逐渐转向非银行金融机构贷款。因此，政府必须采取措施，营造宽松的融资环境，降低融资成本，让开发商有更多的流动资金。