一、出台的必要性 《启东市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》（启住建〔2012〕87号）于2012年出台适用至今，根据《江苏省行政规范性文件管理规定》第三十八条规定，为了实施法律、法规、规章或者上级行政规范性文件制定的行政规范性文件，有效期需要超过5年的，制定机关应当在起草说明中载明理由，但有效期最长不得超过10年；行政规范性文件的名称冠以“暂行”“试行”的，有效期自施行之日起不超过2年。《启东市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》按上述规定，应当重新制定。现根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江苏省行政规范性文件管理规定》、住房与城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》《启东市国有土地上房屋征收与补偿办法》，由市住建局结合我市实际牵头市发改委、自规局共同起草了《启东市国有土地上房屋征收评估技术规范》，该办法为《启东市国有土地上房屋征收与补偿办法》，有效期为10年。 二、制定过程 在起草过程中，市住建局在充分研究上级法律、法规的基础上，广泛开展调研，并结合我市房地产市场发展变化和征收实践，对原有评估规则进行系统梳理和完善，使之更符合当前实际，于2025年7月将拟草文件向全社会征求意见，在此基础上，我们将进一步进行完善；我们还根据有关规定开展专家论证，并邀请社会公信力代表、相关区镇代表、部门代表对本办法内容进行听证。经法制审核后最终出台。 三、制定依据 1、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》 2、《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题规定》 3、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》 4、《启东市国有土地上房屋征收与补偿办法》 5、《关于明确启东市国有土地上房屋征收补偿有关问题的通知》 四、主要内容概述 《启东市国有土地上房屋征收评估技术规范》（征求意见稿）共八章三十八条，并附有十一个附件。主要内容包括： 1.总则（第一章）：明确了制定目的、适用范围、评估对象、评估目的、评估时点、价值标准、价值构成、评估机构及人员资质要求、基本评估程序、评估报告形式、评估结果有效期等基本原则。 2.房屋性质认定及分类（第二章）： 规定了被征收房屋性质的认定规则（以权证用途、规划许可用途等为准）和详细分类标准（住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房），具体分类见附件一。 3.评估方法及应用（第三章）：这是规范的核心部分。针对不同类别房屋，明确了适用的主要评估方法（市场比较法、收益法、成本法）： 住宅房屋：原则上采用市场比较法，详细规定了“设定标准样本住房-测算基准价格-确定被征收房屋价格”的技术路线及计算公式（含各项修正系数），具体系数见附件四。 非住宅营业用房：原则上采用市场比较法或收益法，详细规定了“设定标准样本营业用房-测算基准价格-确定被征收房屋价格”的技术路线、方法应用要点（含交易调整限制、收益法参数选取、年限修正等）及计算公式，具体系数见附件五。 非住宅非营业用房：规定采用成本法，明确了土地取得费用（基准地价修正法）、房屋重置成新价、综合费用的计算方法和公式，相关地价及系数标准见附件六、七、八、九。 其他评估（第四章）：对“住改非”房屋、“地大于房”面积补偿、新房增加补偿、临时建筑、装饰装修及附属设施、零星树木等特殊情形的评估作出了专门规定，补偿指导价见附件十、十一。特别强调了非住宅营业用房评估价格的下限要求。 4.征收评估报告（第五章）： 规定了评估报告格式、签章要求及责任主体。 5.估价工作准则（第六章）：明确了评估委托协议签订、技术负责人责任、实地查勘要求、报告提交与送达、解释答疑义务等评估工作规范。 6.评估资料存档（第七章）：规定了评估完成后需整理归档的资料清单。 7.附则（第八章）：明确附件是本规范的必要组成部分，产权调换房屋评估参照执行，以及规范的施行日期和有效期（十年）。 8.附件：包含房屋分类表、标准样本房屋设定要求、可比实例选择要求、各类修正系数表（住宅、非营业用房）、基准地价表（住宅、商业、工业）、建安重置指导价表、成新评定表、装饰装修及附属设施补偿指导价、砍伐树木补偿标准等十一项具体技术标准和参数，是规范实施的操作性依据。