2022年11月1日起，启东市存量房（二手房）交易资金监管业务政策问答

1、什么是存量房交易资金监管？

存量房，俗称“二手房”。存量房交易资金监管就相当于政府提供一个“保险箱”，买方将购房定金、首付款等存入这个“保险箱”，贷款则由银行直接转入这个“保险箱”。等“保险箱”里凑齐了房屋成交价款，就可办理过户。过户完成后，政府通知银行将这个“保险箱”里的全部金额交给卖方。这个“保险箱”就是存量房交易资金监管专用账户。

2、这个“存量房交易资金监管专用账户”可信吗？安全吗？

可信！非常安全！“存量房交易资金监管专用账户”是住建局下属国有企业启东龙光房地产服务有限公司在本市各具备条件的商业银行开设的。

“专用账户”采用子账户形式进行管理，每份存量房交易对应一个交易子账户，确保每笔交易的安全性和独立性。

3、我市存量房交易资金监管机构是什么部门？

市住建局是业务主管部门，中国人民银行启东支行和启东市地方金融监督管理局参与监督管理，市房产交易中心具体负责监管工作。

4、所有存量房交易都需要监管吗？

贷款买房，必须进行资金监管；

全款买房，可自愿申请资金监管。

监管的交易资金包括：定金、首付款、分期付款、贷款等。

5、有哪些银行可以做资金监管？

目前可以做监管的银行有：中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮储银行、招商银行、恒丰银行、江苏银行、启东农商银行。

正在申请监管业务的银行有：中信银行、兴业银行、交通银行、张家港农商银行。

6、存量房交易资金监管的流程是怎样的？

1.《存量房买卖合同》网签预审通过后，选择监管银行，签订《监管协议》。

2. 买方将首付款存入“监管账户”，并申请购房贷款。银行审批通过后，将购房贷款存入“监管账户”。

3. 交易资金足额存入“监管账户”后，买卖双方办理合同备案、核税缴税、房产过户（转移登记、抵押登记）。

4. 过户后，监管机构通知监管银行在两个工作日内划转交易资金给卖方。

根据目前各监管银行的放款速度，一般都能在七个工作日内完成整个流程。

7、过完户，卖家不能立即拿到钱，心里没有底，要多久才能拿到房款呢？

过完户，监管银行会在两个工作日内将专用账户中的交易资金本金和利息划转至卖方账户。

如果卖方贷款未还清且申请“带抵押转让”的，过户完成后，在两个工作日内先将专用账户里的一部分钱转给卖方的还贷账户，用于还清原贷款，再将专用账户中剩余的交易资金本息划转至卖方账户。

8、什么是“带抵押转让”？办理“带抵押转让”的条件是什么？

为了方便买卖双方，针对有贷款的房子需要出售，开创性地实现了“带抵押转让”业务，无需卖房人先还清贷款，可以带着抵押权转让。交易完成后，监管资金先偿还卖方未清偿的抵押贷款，再将剩余部分划转给卖方。

需要注意的是，办理“带抵押转让”业务，买卖双方选择的监管银行必须为卖方原贷款银行。政府对所有商业银行开放资金监管业务，但若卖方的贷款银行不参与资金监管，只能由卖方先还清贷款再进行交易。

9、办理资金监管业务收费吗？存在专用账户里的钱产生的利息又给谁呢？

不收费！政府提供公益平台，不需要缴纳任何费用。

利息全部给卖家，政府不收一分钱！而且，资金在专用账户期间按照年利率1.25%的协定存款利率计算，起存金额为10万元，不足10万元的部分按银行同期活期存款利率计息。过户完成后，利息随本金一并划转至卖方账户。

10、若不资金监管，可能存在什么风险？可以举些案例吗？

对于买方来说存在的风险：

卖方一房多卖、过户期间房子被司法查封无法交易、付完首付款后卖方不配合过户、卖方存在隐形共有人无法过户等。

对于卖方来说存在的风险：

过户后买方贷款迟迟批不下，过户后买方拖欠尾款等。

2017年以来启东法院共受理此类案件919件，其中2020-2022年，启东法院受理了270件，因房地产中介失职造成的房屋买卖合同纠纷不在少数。

案例一

启东李女士看中一套二手房，总房款约定为152万，出于信任直接支付100万作为定金。过户时发现无法办理，原来竟是房东陈先生正与妻子办理离婚，该套房产被资产保全！已付的100万只追回了47万。

案例二

启东男子虞某因欠巨额外债无力偿还，在明知该房产被法院查封保全、无法正常交易过户的情况下，动起利用该房屋骗钱的念头。先后与两名购房人签订合同，分别骗得65万、60万，所得钱款全部用于偿还债务并在诈骗得手后逃匿。法院虽然判虞某合同诈骗罪，但被骗的钱很难追回来了。

进行资金监管，可有效避免上述情况，充分保障交易双方的财产安全。

11、若交易不成，可以撤销监管吗？打出去的钱怎么拿回？

可以的。

买卖双方（和中介）一起到房产交易中心申请办理，并提供下列材料：原4份监管协议、买卖双方身份证明。

已经打进监管账户的钱经核查后，会“原路返回”，直接退至买方银行卡。